Prawidłowa umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, 2018 -Prospecting 2.0, 2018 -Prowadzenie szkoleń. Umowa rezerwacyjna. , 2020 - Warsztat z Intensywne, warsztatowe szkolenie od godz. 09.00 do 16.00. przykłady umów omawianych na szkoleniu: umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (z wyłącznością i bez wyłączności), umowę pośrednictwa w zakupie nieruchomości, 2 wersje umowy rezerwacyjnej, kilka wariantów umowy przedwstępnej. imienne zaświadczenie Zgłoszona do JARTOM oferta na zasadach wyłączności będzie sprzedawana także przez dwieście innych agencji nieruchomości !!!!!!! Zadzwoń: +48 502 278 660. Kamila Branecka. Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu. kbranecka@jartom.pl. Negocjacje umów z zakresu pośrednictwa i doradztwa w obrocie nieruchomościami, przyjmowanie od właścicieli Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd Nợ Xấu. Na rynku nieruchomości pośrednik z klientem podpisuje tzw. umowę zwykłą albo z klauzulą wyłączności. Ta ostatnia oznacza, że wybrany agent jako jedyny reprezentuje właściciela nieruchomości. O tym, jakie są korzyści takiego rozwiązania dla każdej strony rozmawiamy z Filipem Wierzchowskim, licencjonowanym pośrednikiem, właścicielem biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami „Everbest Nieruchomości” oraz Wiceprezesem Zarządu WSPON. Wioleta Szczudlińska: Dlaczego umowa na wyłączność jest lepszym wyborem dla pośrednika niż tzw. umowa zwykła? Filip Wierzchowski: Jest ona lepsza z bardzo prostego powodu, ponieważ agent ma pewność, że jeśli przyłoży się maksymalnie do obsługi takiej transakcji i doprowadzi do jej pomyślnej finalizacji, dostanie swoje wynagrodzenie. Natomiast przy umowach zwykłych jest diametralnie inna sytuacja. W tym przypadku agent może się nabiegać, podjąć różne działania, poświęcić dużo czasu na pokazywanie nieruchomości, a i tak nie być uczestnikiem transakcji, a w konsekwencji nie dostać swojej prowizji. To jest podstawowa różnica. Trzeba pamiętać, że agent pracujący na umowie otwartej jest jednym z wielu. Chciałabym podkreślić, że podczas 22 lat pracy w tym zawodzie mój rekord to 51 umów, co oznacza, że dotarłem do właściciela mieszkania w momencie, kiedy on miał już podpisanych 51 umów zwykłych. Kolejnym argumentem za tym, że umowa na wyłączność jest lepsza dla pośrednika, jest fakt, że ma on jasno określony priorytet. Umowa z klauzulą wyłączności oznacza dla nas przejęcie odpowiedzialności za powodzenie sprzedaży i obliguje do tego, abyśmy dołożyli wszelkich staranności do działań oraz użyli wszystkich dostępnych narzędzi, które doprowadzą do skutecznej sprzedaży nieruchomości. Z drugiej strony mamy finanse i efektywność. Istnieje wiele statystyk pokazujących, jak skutecznie sprzedajemy oferty. Jedna z nich mówi o tym, że przy umowach zwykłych udaje się sprzedać co dziesiątą nieruchomość. Niektóre dane z analiz pokazują jeszcze gorsze wyniki. Zatem jest to bardzo nieefektywne rozwiązanie. Przy umowach na wyłączność, kiedy to agent ma w ofercie nieruchomości z danego rejonu, to jego skuteczność wzrasta nawet do 80-90%. Umowa otwarta wprawdzie nie generuje specjalnie dużych nakładów bezpośrednich na promocję danej oferty, ale ogólnie zabiera dużo czasu, przy czym agent nie ma pewności czy to jemu uda się doprowadzić transakcję do końca. Zatem nie może zaplanować przyszłych przychodów. Wspominał Pan o kliencie, dla którego był Pan 52 agentem – jak skończyła się ta historia? Tak, ta sytuacja była absurdalna. Nad ofertą w teorii pracowała cała rzesza ludzi, a tak naprawdę podobno tylko 2 agentów starało się coś zrobić i przyprowadzali potencjalnych klientów, tymczasem nieruchomość wciąż była niesprzedana. Mało tego właściciel stworzył tylko dla niej osobną stronę internetową, która miała wygenerować sprzedaż. I w momencie, w którym się spotkaliśmy, on oczywiście przywitał mnie jako tego 52 agenta i powiedział, że ma dla mnie tylko jeden przekaz: żadnej umowy na wyłączność. W tym momencie zaciekawił mnie, skąd pomysł na tylu agentów? Zatem zadałam pytanie, dlaczego właściwie jest na „nie”? I znów jak sobie porozmawialiśmy szczerze, co jest dobrego albo złego w tej umowie z klauzulą wyłączności, jakie są jego obawy i doszliśmy do związku, że trzeba zmienić sposób sprzedaży, a właściciel zdecydował się poprzednie umowy po prostu rozwiązać, jednocześnie powierzając całokształt działań sprzedażowych jednemu, zaangażowanemu pośrednikowi. Czasem właśnie wydaje się klientom, że im więcej podpisanych umów z agentami, tym lepiej, a to niestety tak nie działa. Ponieważ o sukcesie decyduje jakość, a nie ilość. Ten właściciel powiedział mi, że jego zdaniem im więcej agentów pracuje nad ofertą nieruchomości, tym większe jest prawdopodobieństwo jej sprzedaży. W tym momencie wytłumaczyłem mu, że właśnie nie, że pośrednicy są zdemotywowani, są poniekąd dla siebie konkurencją i zrobił się bałagan informacyjny. Oglądając oferty w internecie, nikt już tak naprawdę nie wiedział, kto jest za nią odpowiedzialny, kto się nią opiekuje i czy jest ona w ogóle aktualna. Do tego klienci interesujący się ogłoszeniem często się dublowali. Zapytałem się go, dlaczego w takim razie nie podpisał umowy ze stoma osobami? Popchnąłem go w kierunku absurdu, aby zrozumiał, do czego taka sytuacja doprowadziła. W końcu podpisaliśmy umowę z klauzulą wyłączności. To również lepsza opcja dla właścicieli nieruchomości – dlaczego? Od razu trzeba powiedzieć, że umowa na wyłączność opiera się na zasadzie „win-win”. Tutaj wygrywa pośrednik, bo dostaje swoje wynagrodzenie oraz klient, ponieważ skutecznie sprzedał swoją nieruchomość. Przy umowie na wyłączność właściciel dostaje osobę, która tak naprawdę odpowiada za sukces albo porażkę sprzedażową. W przypadku zwykłej umowy – odpowiedzialność ta się rozmywa. Jedynym „winnym” pozostaje właściciel, który wybrał taki rodzaj współpracy. Poza tym podpisanie wielu umów wprowadza bałagan. Często ta sama nieruchomość pojawia się na kilku serwisach, kto inny ją umieszcza, w ogłoszeniach do tej samej oferty są różne ceny, opisy, a nawet piętro, rok budowy albo metraż. Można powiedzieć, większość z tych – powiedzmy 30 – agentów, nie stara się za bardzo. Bo i jaką mają motywację? Zatem potencjalny kupiec może być zdezorientowany. Do tego zacznie się zastanawiać, co jest nie tak z tą nieruchomością, skoro tyle firm ją reklamuje, a ona ciągle jest widoczna w sieci i nikt jej nie kupuje. Z kolei agent pracujący na umowie na wyłączność staje się niejako menadżerem projektu. Jest w pełni odpowiedzialny za podjęte działania. W jego gestii leży przygotowanie profesjonalnej oferty, zrobienie zdjęć albo video, home stagingu albo wirtualnego spaceru. W przypadku porażek, których nie jest za wiele, właściciel może takiego agenta rozliczyć z tych czynności. Poza tym znacznie łatwiej jest przeprowadzić analizę i zauważyć gdzie i jaki popełniono błąd, co poprawić, co zmienić lub co dodać do działań reklamowych czy sprzedażowych. Wreszcie – agent współpracuje z innymi biurami i ma możliwość przedstawienie im oferty. Co za tym idzie, zyskuje ona faktycznie szersze grono odbiorców i większe szanse sprzedaży. Jednym z narzędzi, jakim dysponują pośrednicy jest system MLS. Jest to unikalne narzędzie sprzedażowe, do którego mają dostęp wyłącznie pośrednicy, a umieszczane są w nim tylko oferty na wyłączność. Stąd po chwili każdy użytkownik MLS ma do niej dostęp. A to jest ogromna sieć sprzedaży. Czyli de facto podpisując umowę z klauzulą wyłączności właściciel „zatrudnia” swojego specjalistę do spraw sprzedaży jego nieruchomości, który w ramach uregulowanej i wspartej technologią współpracy pomiędzy pośrednikami koordynuje prezentowanie oferty klientom innych biur nieruchomości. Zatem można powiedzieć, że umowa na wyłączność daje więcej korzyści klientowi? Zgadza się. Kiedyś zastanawiałem się na tym zagadnieniem i wypisałem wszystkie korzyści po stronie pośrednika i po stronie klienta. Szczerze powiem, że znalazłem profity po każdej z nich. Jednak moim zdaniem znacznie więcej korzyści otrzymuje klient. Po pierwsze sprzedający płacą podobne wynagrodzenia przy każdym rodzaju umowy. Przy czym przy umowie zwykłej nie dostają zbyt wiele, ponieważ jest to tylko ogólna deklaracja działań sprzedażowych z myślą przewodnią „dołożę należytej staranności”, więc do końca nie wiadomo co znaczy. A przy umowie na wyłączność są zapisane konkretne działania. Klient ma pewność, że pośrednik, jeśli chce dostać wynagrodzenie, musi dla niego ciężko pracować. Z drugiej strony mam kolegów, którzy odwracają sytuację i mówią, kto tu dla kogo jest na wyłączność? Czy my „ograniczamy” takiego klienta, bo mówimy mu, że nie wolno podpisywać umów z innymi agencjami, czy to sprzedający dostaje pośrednika na wyłączność, a ten mówiąc kolokwialnie działa tylko dla niego i w jego interesie? Na jakie konkretne działania może liczyć właściciel, jeśli zdecyduje się podpisać umowę na wyłączność? Wszystkie działania promocyjne można szczegółowo opisać w umowie albo w załączniku do niej. Oczywiście im bardziej nietypowa nieruchomość, tym bardziej niebanalne czynności należy przeprowadzić. Niemniej jednak właściciel może od agenta oczekiwać kilku standardowych działań. Po pierwsze, że bardzo dokładnie zapozna się z daną nieruchomością, nie tylko wizualnie, ale i pod względem prawnym. Po drugie, jeśli zauważy braki formalne, od razu zasugeruje, a często nawet pomoże je uzupełnić. Po trzecie wykona home staging. Ta czynności będzie zależała od rodzaju nieruchomości – inaczej wygląda przygotowanie do sprzedaży zachwaszczonej działki, a inaczej luksusowego mieszkania. Po czwarte agent zorganizuje sesję zdjęciową, film albo spacer wirtualny. Piątym działaniem jest reklama. W zależności od rodzaju nieruchomości mogą to być, w pewnym uproszczeniu, banery zewnętrzne, udział w targach – jeśli sprzedajemy mieszkania z rynku pierwotnego oraz promocja w internecie. Ta ostatnia polega na umieszczeniu oferty w serwisach internetowych oraz mediach społecznościowych. Agent pracujący na wyłączność będzie również na bieżąco dbał o wysoką pozycję oferty na serwisie nieruchomościowym i podejmował adekwatne działania, np. zwiększał środki na promocję. Jak klienci sprzedający postrzegają umowy na wyłączność? Wciąż mają wobec nich obawy? Z czego one wynikają? Zacznijmy od tego, że w większości klienci nie mają wiedzy, co to tak naprawdę znaczy umowa na wyłączność. A to jest związane z tym, że nie wszyscy pośrednicy potrafią to klientom wytłumaczyć. Część agentów jest bardzo krótko w zawodzie i nie miała możliwości jeszcze poznać, jakie płyną korzyści z takich rozwiązań. Inną sprawą jest to, że pewna grupa klientów wychodzących na rynek od razu zastrzega, że nie współpracuje z pośrednikami. Wygląda to tak, jakby ich celem nadrzędnym było niezapłacenie prowizji agentowi, co jest sytuacją absurdalną, ponieważ to sprzedaż powinna być głównym celem klientów. Jakie ma Pan sposoby na przekonanie właścicieli nieruchomości do wybrania umowy na wyłączność? Zasadniczo najpierw rozmawiam z klientem. Analizujemy nieruchomość, jej cenę i ewentualną historię sprzedaży. Jeśli już raz próbowano ją sprzedać, trzeba dokładnie sprawdzić jakie działania zostały przeprowadzone. Dość rzadko, ale czasem zdarza się, że poprzedni agent nie wykonał należycie swojej pracy, a teraz właściciel obawia się podpisać ponownie umowę na wyłączność. Wtedy podaję mu taki przykład – czy jak pójdzie do restauracji i dostanie niesmaczny posiłek albo zostanie źle obsłużony, to przestanie jeść w restauracjach do końca życia? Albo – kiedy wybrany hotel będzie miał inny standard w rzeczywistości niż w ofercie, to przestanie jeździć na wakacje? No nie. Wybierze następnym razem inne miejsce. I tak też jest z biurami nieruchomości. Jak jedno nie wywiązało się z umowy, to nie znaczy, że kolejne zrobią to samo. Zatem kluczowa jest rozmowa z klientem i analiza tego, co poszło źle, co mu się nie podobało. Informujemy, że tych rozwiązań będziemy się wystrzegać bądź zrobimy je w inny sposób. Do tego dokładam to, co dokładnie może mu zaoferować umowa na wyłączność i mamy gotowy kontrakt. Zawsze należy odnieść się przede wszystkim do danego klienta, jego indywidualnej sytuacji i przekonań, oraz specyfiki sprzedawanej nieruchomości. O jakich zapisach w umowie na wyłączność każdy pośrednik powinien bezwzględnie pamiętać? Umowa na wyłączność powinna być umową terminową. Jej czas musi być przemyślany i dostosowany do rodzaju nieruchomości. Warto też trzymać się zasady, że im bardziej nietypowa nieruchomość, tym na ogół dłużej będziemy szukali klienta. Trzeba zwrócić uwagę też na to, że obecnie mieszkania czy domy szybko się sprzedają, jednak za pewien czas koniunktura może się odwrócić. Zatem trzeba dobrze to przeanalizować. W umowach koniecznie należy jasno określić obowiązki agenta. Tak, aby nikt nie miał wątpliwości, za co odpowiada i jakie działania wykona. Z drugiej strony powinny w niej znaleźć się obowiązki sprzedającego, na przykład udostępnianie nieruchomości czy przekazywanie dokumentów. Istotnym podpunktem jest jednoznaczne określenie kwestii wynagrodzenia agenta – kiedy jest należne, za co oraz w jakiej wysokości. Jest to szczególnie ważne przy sprzedaży np. dużych zakładów lub obiektów, które mogą być nabywane w częściach lub jako przedsiębiorstwo bądź udziały w spółce. Jakie są częste błędy w umowach na wyłączność? Czego dotyczą? Jednym z częstych błędów jest źle oszacowany czas sprzedaży. Aby skutecznie sprzedać nieruchomość, najpierw należy rozplanować w czasie działania marketingowe. Reklama musi mieć chwilę, aby zadziałać. Oczywiście termin może być dość krótki, jeśli cena będzie wyjątkowo atrakcyjna. Natomiast w innym przypadku sprzedaż wymaga odrobiny cierpliwości. Kolejnym błędem jest przeszacowana cena. Pamiętajmy, że wyłączność nie jest antidotum na zbyt wysokie żądania właściciela. To, że podpiszemy taką umowę, nie sprawi, że nieruchomość w cudowny sposób się sprzeda. Cena zawsze powinna być dobrze wyważona. Pośrednik musi też pamiętać o niestosowaniu klauzul niedozwolonych. Przykładem są klauzule wyłączające odpowiedzialność agenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązań. Czy mimo wszystko w jakichś przypadkach warto podpisywać umowy otwarte? Jeżeli tak, to w jakich? Takich sytuacji jest w zasadzie niewiele. Ogólnie można powiedzieć, że jeśli cena jest nierynkowa, to znaczy zbyt wysoka to wyłączność nie ma sensu. Kiedy pośrednik już z góry wie, że raczej nie sprzeda jej za taką kwotę, to niedorzecznym jest poświęcać jej swój czas i wykonywać wszystkie ruchy marketingowe czy robić niepotrzebne nadzieje klientowi. Zdarza się też, że klient nie do końca jest przekonany, czy w ogóle chce sprzedać nieruchomość. W tym przypadku bym zalecał przeczekać ten czas, aż właściciel się zdecyduje i wtedy podpisać umowę na wyłączność. Inaczej może dojść do sytuacji, w której tuż przed finalizacją transakcji sprzedający się wycofa, a pośrednik zostanie bez niczego. Poza takimi wyjątkami, jeśli spełnionych jest łącznie kilka warunków takich jak: uregulowany stan prawny, rynkowe oczekiwania co do ceny ze strony właściciela, profesjonalny pośrednik i zdecydowany na sprzedaż klient, to z perspektywy tak klienta, jak i pośrednika należy podpisywać umowy z klauzulą wyłączności. Dadzą one sprzedającemu gwarancję: zaangażowania i odpowiedzialności ze strony agenta; skutecznych działań reklamowych; włączenie oferty do systemu współpracy międzyagencyjnej MLS integrującej ponad 420 biur nieruchomości oraz ponad 3000 agentów; oraz pewność uzyskania wynagrodzenia przez pośrednika w przypadku skutecznej sprzedaży. licencjonowany pośrednik nieruchomości Rumia Zbigniew Perucki 2 sierpnia 2019 Działalność w pośrednictwie nieruchomości prowadzimy od 1996 roku. Z naszego doświadczenia wynika, że podstawą działalności jest zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości. Dlatego często naszymi klientami są nasi znajomi ze szkoły, ze studiów, z pierwszej pracy, a także osoby przez nich polecone. Do naszego biura nieruchomości przychodzą także osoby polecone przez zadowolonych klientów. Ci klienci nie mają problemu z tym, żeby naszemu biuru nieruchomości powierzyć swoje swoje nieruchomości do sprzedaży na wyłączność. Z pewną dozą rezerwy podchodzą natomiast klienci, którzy przyszli do naszego biura "z ulicy". Nasze biuro nieruchomości położone jest przy ruchliwej w ciągu dnia ulicy Wójta Radtkego, więc klientów mamy całkiem sporo. Wśród nich można wyróżnić grupę klientów, która przestępując progi naszego biura nieruchomości, nie zamierza powierzyć nam swoich nieruchomości do sprzedaży z klauzulą wyłączności. Celem tych klientów jest: uzyskać bezpłatną informację o wartości rynkowej ich nieruchomości; przeprowadzić badanie rynku kosztem wielu biur nieruchomości; nie pozwolić na obniżenie ceny ofertowej nieruchomości i uniemożliwić sprzedaż nieruchomości, po czym, po wygaśnięciu umowy pośrednictwa, sprzedać samemu nieruchomość za obniżoną cenę; Komentarze, które słyszałem, że "pośrednicy nieruchomości nie potrafią sprzedać nieruchomości, a ja sprzedałem", są w tym świetle nie na miejscu; taki klient nawet nie zadzwoni do biura nieruchomości poinformować, że sprzedał swoją nieruchomość, bo nie chce przyznać się, że wykorzystał biuro do swoich celów; efektem jest spora ilość nieaktualnych ofert wiszących w internecie; Pośrednik nieruchomości musi bronić się przed sprzedażą oferty przez samego klienta. Wynika to stąd, że średniointeligentny klient, który znalazł promowane ogłoszenie pośrednika nieruchomości może po zawężeniu kryteriów szukania znaleźć ogłoszenie właściciela nieruchomości. Dlatego pośrednik nieruchomości nie może zamieścić w internecie oferty ze zdjęciem budynku z zewnątrz, musi ukrywać adres nieruchomości. Znany jest nam przypadek z historii naszej działalności, że klient na eksponowanym stanowisku dotarł do właściciela domu jednorodzinnego chodząc po ulicy ze zdjęciem nieruchomości. Przed stratą oferty uchroniła nas umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności, uczciwość klientki sprzedającej (starszej Pani, która przestraszyła się nieuczciwego nabywcy !) i jej telefon do naszego biura. Zdarzało się nam także zastać w drzwiach mieszkania karteczkę z prośbą o kontakt od potencjalnego nabywcy. Próbował on skontaktować się z właścicielami poza naszym biurem (nie wiedział, że przebywali za granicą), ale nie mógł ich zastać w mieszkaniu. Dalszy kontakt z tym klientem pokazał, że nie było go stać na kupno tego mieszkania, tym bardziej więc hipotetyczne "zaoszczędzenie" na pośredniku nieruchomości nie miało sensu. Przeciętny klient może co najwyżej oszacować wartość swojej nieruchomości w oparciu o ceny ofertowe innych nieruchomości. Niestety nie bierze pod uwagę, że wiele ofert wystawionych jest za przeszacowaną cenę ofertową, za którą nie mają szansy sprzedać się. To powoduje wyraźne zawyżenie kolejnej ceny ofertowej. Spirala wzrostu cen jest nakręcana. Często także wartość swojej nieruchomości klient ocenia przez pryzmat swoich potrzeb, a czasem sentymentu i związanych z nieruchomością uczuć. Pośrednik nieruchomości jako specjalista rynku nieruchomości zna lepiej ten rynek niż przeciętny klient i do wartości nieruchomości podchodzi obiektywnie. Dobry pośrednik nieruchomości doradzi właściwy poziom ceny ofertowej, a dla nieruchomości nietypowej zasugeruje wykonanie opinii o wartości takiej nieruchomości. Jeżeli jest dodatkowo rzeczoznawcą majątkowym, tak jak w naszym przypadku, to może dość precyzyjnie określić cenę, jaką nieruchomość może uzyskać przy sprzedaży. Taka usługa jest w naszym biurze odpłatna, ale mieści się w cenie usługi pośrednictwa, czyli na końcu pomniejszamy wynagrodzenie o wpłaconą kwotę pieniędzy. Oszacowanie wartości nieruchomości i ustalenie ceny ofertowej na właściwym poziomie pozwala skrócić znacznie czas sprzedaży. Ustalenie przy sprzedaży nieruchomości właściwej ceny ofertowej jest kluczem do sukcesu w naszym biurze nieruchomości. Nie podejmujemy się sprzedaży ofert ze zbyt wygórowaną ceną. Nie jesteśmy cudotwórcami. Nie chcemy sprzedawać "marzeń" ani "potrzeb" klientów, gdyż twardo stąpamy po ziemi i dobrze wiemy jaką cenę możemy uzyskać za daną nieruchomość. Dlatego rozmowę o cenie ofertowej i ewentualnej cenie możliwej do uzyskania podejmujemy na początku rozmów z klientem. Nie chcemy czekać aż klient zrewiduje swoje marzenia. Mając wiedzę o cenach transakcyjnych, uzyskiwanych faktycznie na rynku nieruchomości, przedstawiamy klientowi (najczęściej w formie wykresu) przedział wartości, który odpowiada jego nieruchomość. Staramy się, żeby umowa pośrednictwa nieruchomości była zrozumiała dla klienta i posiadała zwartą treść. Nasze umowy pośrednictwa zawsze mieszczą się na jednej stronie A4. Pracujemy generalnie na umowach z klauzulą wyłączności i ciągle jesteśmy na rynku. Nie mamy dużej ilości ofert, ale duża skuteczność w sprzedaży pozwala nam normalnie funkcjonować. Klienci bronią się przed umowami na wyłączność mówiąc, że wiążąc się z jednym biurem nieruchomości ograniczają możliwości sprzedaży swojej nieruchomości. Dawniej było to często zdanie prawdziwe. Dziś funkcjonują różne systemy współpracy między biurami nieruchomości. My jesteśmy uczestnikiem Trójmiejskiego systemu SAW (System Aktywnej Współpracy), który zrzesza około 60 biur nieruchomości i polega na tym, że pośrednicy nieruchomości dzielą się między sobą wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Tu jednak okazuje sie, że wynagrodzenie w wysokości 1% netto dla każdego biura nieruchomości jest nieco za niskie do utrzymania biura nieruchomości na przyzwoitym poziomie. Dlatego klient sprzedający powinien płacić minimum 3,0 % netto, a tylko przy dużych, drogich nieruchomościach może to być 2,5 % netto lub w ostateczności 2,0 % netto. Praktyka pokazuje, że coraz częściej podpisuję umowy pośrednictwa na 3,0 % netto i klienci nie mają z tym problemu. Problem leży w głowie pośrednika nieruchomości, który nie umie wytłumaczyć klientowi sprzedającemu, dlaczego jest to konieczne. Natomiast nie zrozumiałe są zachowania klientów Zamawiających usługę po znalezieniu nabywcy nieruchomości. Próbują oni rozwiązać umowę w okresie wyłączności podając jako powód rezygnację ze sprzedaży. Obserwacje doprowadzają jednak do wniosku, że często chodzi tylko o to, żeby nieruchomość sprzedać poza biurem. Oszustwo jest łatwo udowodnić. Nieuczciwych klientów nie powstrzyma żadna umowa przed próbą obejścia biura nieruchomości. Wyłączność daje pośrednikowi nieruchomości jednak komfort pracy z ofertą, pełną kontrolę nad tym, co się z ofertą dzieje i łatwiejszą późniejszą egzekucję wynagrodzenia dla biura przed sądem. Uczciwy klient nie boi się podpisać umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności i potem współpracuje z pośrednikiem nieruchomości przy realizacji sprzedaży. Nigdy nie należy odchodzić od umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności, nawet w stosunku do klientów wyglądających solidnie, czy tak przedstawiających się, a nawet nam znanych. Praktyka pokazała, że klient, który sympatycznie uśmiechał się, był miły przy podpisaniu umowy (koniecznie otwartej) już przy pierwszej okazji podejmował poza biurem próbę porozumienia z potencjalnym nabywcą; Nigdy nie należy dawać ogłoszeń (płatnych) przed podpisaniem umowy; Nigdy nie należy wierzyć zapewnieniom słownym klienta, gdyż z byle powodu zapewnienia staną się nieaktualne; Argumentem za umową na wyłączność jest rezygnacja biur nieruchomości z pobierania wynagrodzenia od klienta kupującego. Cały cywilizowany świat pracuje na umowach z klauzulą wyłączności i jednostronnym wynagrodzeniem płaconym przez klienta sprzedającego. Eliminuje to w dużej mierze pokusę omijania biur nieruchomości. Zasadę pobierania wynagrodzenia od klienta sprzedającego wprowadziliśmy z powodzeniem do naszej praktyki w roku 2010. Potencjalny nabywca, który dotarł do biura nieruchomości w celu uzyskania prezentacji określonej oferty i uzyskania o niej informacji nie podpisuje żadnej umowy, podpisuje tylko wskazanie adresowe, potwierdzenie faktu prezentacji. Pośrednictwo nieruchomości musi (!) zawierać element wyszukania ofert spełniających zadane przez klienta kryteria. W przeciwnym przypadku usługi pośrednictwa nie ma. Odmowa prezentacji oferty byłaby działaniem na szkodę klienta sprzedającego z którym podpisaliśmy umowę pośrednictwa. Mamy ograniczoną ilość ofert, ale mamy także ograniczone koszty reklamy. Na razie wystarczają nam najtańsze abonamenty reklamowe. Relacja sprzedanych ofert i uzyskanego przychodu do kosztów jest korzystna. Praca na umowach z klauzulą wyłączności pozwoliła nam sprzedać we współpracy z innymi biurami nieruchomości położone w Warszawie, Szczecinie i Płocku. Posiadając umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności sprzedaliśmy nieruchomości klientów mieszkających na stałe za granicą. Udzielili oni nam pełnomocnictwa do sprzedaży i dzięki temu nie musieli przylatywać samolotem do Polski tylko po to, żeby podpisać akt notarialny. Zaufanie klienta do pośrednika nieruchomości jest bardzo ważne i nigdy nie nadużyliśmy tego zaufania. Kluczowa jest współpraca między biurami nieruchomości. Jednak chciwość niektórych biur nieruchomości doprowadza do tego, że taka współpraca jest ograniczona. Jest to spora strata dla klienta. Na szczęście większość pośredników nieruchomości przestawiła się już "na nowe tory myślenia". Do współpracy potrzebna jest jednak przestrzeń i wynagrodzenie dla biura nieruchomości, które umożliwia zapewnienie godziwego wynagrodzenia dla biura nieruchomości, dzięki któremu doszło do sprzedaży oferty. Widzimy często opór ze strony klientów, którzy mają podpisać umowę pośrednictwa z wynagrodzeniem 3,0 % lub 3,5 % netto. Dlatego wprowadziliśmy do praktyki w naszym biurze nieruchomości zapisywanie wynagrodzenia alternatywnie w dwóch wysokościach: w przypadku gdy nieruchomość sprzeda nasze biuro nieruchomości, to wynagrodzenie wynosi minimum 2,0 % netto ceny transakcyjnej (nie mniej niż zł netto); W przypadku sprzedaży we współpracy z innym biurem nieruchomości wynagrodzenie wynosi 3,0 % lub 3,5% netto. Jeżeli jakieś słabe biuro nieruchomości podpisuje umowę na 1,5% netto, to znika przestrzeń do współpracy między biurami nieruchomości. Pośrednik nieruchomości takiego biura spotyka się z klientami w mieszkaniu albo w Mc Donaldzie, całe biuro nieruchomości to teczka i laptop, nie przetrwa więc ono zbyt długo. Czy warto z takim biurem nieruchomości zawierać umowę pośrednictwa nieruchomości, która często stanowi dorobek życia klientów tylko dlatego, że oferuje swoje usługi poniżej 2,0 % netto ? czy takie biuro nieruchomości jest wiarygodne ? Pozostawiam to klientom do przemyślenia. Zdaniem naszego biura nieruchomości jesteśmy zobowiązani umową pośrednictwa do współpracy z innymi biurami nieruchomości w celu realizacji celu tej umowy. Powinniśmy reprezentować interes klienta a nie swój własny na pierwszym miejscu. Nasz sukces jest zawsze pochodną sukcesu klienta. Brak współpracy z innymi pośrednikami nieruchomości jest ewidentnym działaniem na szkodę klienta. Ponieważ klienci obserwują biura nieruchomości w działaniu, to wyciągają błędny wniosek, że biura nieruchomości nie współpracują ze sobą. To jednak dotyczy mniejszości chciwych biur nieruchomości. Dlatego klienci tłumaczą, że muszą podpisać umowę otwartą z wieloma biurami nieruchomości, wtedy szybciej sprzedadzą swoją nieruchomość. Jest to błędny wniosek, gdyż większość biur nieruchomości współpracuje dziś ze sobą ku zadowoleniu klientów. Jeżeli klient nie chce z pośrednikiem nieruchomości współpracować, nie chce dać się przekonać do współpracy, to szkoda czasu i pieniędzy. Będzie więcej czasu na zajęcie się i promocję ofert klientów, którzy chcą współpracować z biurem nieruchomości. Korzyści z zawartej umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności są obustronne. Pośrednik nieruchomości może rzetelnie zajmie się promocją oferty i nie będzie żałował swoich pieniędzy na reklamę oferty nieruchomości, bo wie, że zwrócą się zainwestowane pieniądze. Z mojego doświadczenia wynika, że sprzedawałem około 75-80 % ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z wyłącznością i tylko nie więcej niż 10% ofert, do których miałem umowę pośrednictwa tzw. otwartą. Brak sprzedaży ofert, do których miałem umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności, wynikał najczęściej z braku elastyczności klienta sprzedającego w negocjacjach z potencjalnym nabywcą. Podpisywanie otwartych umów pośrednictwa daje bardzo niską rentowność biurom nieruchomości. Nikt nie lubi pracować i na końcu usłyszeć, że klient sam znalazł kupca, albo kupca znalazło inne biuro nieruchomości. Nie doznajemy upokorzeń, gdy po zgłoszeniu się potencjalnego nabywcy dowiadujemy się, że nieruchomość tydzień temu została sprzedana, ale sprzedający zapomniał (?!) nas o tym poinformować. Jeżeli dowiadujemy się o tym po miesiącu lub kilku miesiącach, to jednocześnie możemy przeliczyć to na straconą sporą sumę pieniędzy. WSPÓŁPRACUJĄC Z NAMI UNIKNIECIE PAŃSTWO BŁĘDÓW, ZAOSZCZĘDZICIE CZAS I SPRZEDACIE SWOJĄ NIERUCHOMOŚĆ ZA ADEKWATNĄ CENĘ !!! atuty umowy Z KLAUZULĄ WYŁĄCZNOŚCI Idea umowy na wyłączność polega na powierzeniu sprzedaży nieruchomości tylko jednemu pośrednikowi na rynku. W LOKACJA propagujemy taki rodzaj współpracy, który na całym świecie uchodzi za najbardziej aktywną formę kooperacji pośrednika z klientem. Sprawdź dlaczego warto powierzyć sprzedaż nieruchomości tylko jednemu pośrednikowi w LOKACJA. MASZ REALNĄ SZANSĘ NA KORZYSTNĄ agenta promującego sprzedaż na zasadach umowy na wyłączność, wzrasta aż dziesięciokrotnie! Pośrednik jest lepiej zmotywowany i w pierwszym rzędzie dba o promocję ofert za sprzedaż których odpowiada tylko on OFERTA BĘDZIE TRAKTOWANA zdaje sobie sprawę, że tylko od niego zależy sukces sprzedaży. Twoja oferta będzie za każdym razem traktowana wyjątkowo. Przy zwykłych umowach pośrednik może mieć opory w prezentowaniu wszystkich informacji (z obawy, że inna osoba przeprowadzi transakcje, a on nie odzyska nawet nakładów poniesionych na reklamę). Przy umowie na wyłączność zaproponujemy Ci formy marketingowe, niedostępne dla zwykłej OFERTY WŚRÓD INNYCH sprzedaży trafi także do pośredników z innych lokalnych biur nieruchomości. Już nie musisz z wszystkimi podpisywać umów pośrednictwa. Wystarczy jedna z LOKACJA. Wszystko to dzięki naszemu systemowi IT. WYZNACZASZ CZAS podpisujesz na czas określony, pośrednik ma wyznaczony czas, żeby sprzedać Twoją nieruchomość. Jeśli w tym czasie nie doprowadzi do transakcji, nie zarobi. Mając określony czas na realizację transakcji wykorzysta wszystkie możliwe narzędzia, by pozyskać klienta i sprzedać nieruchomość w jak najszybszym osoba oglądająca Twoją nieruchomość będzie mieć podpisaną umowę pośrednictwa, przez co będziemy dysponować jej danymi. W ten sposób unikniesz wizyt anonimowych klientów. MIĘDZYNARODOWE BIURO OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI LOKACJAKORZYŚCI Z UMOWY WYŁĄCZNOŚCI jeden agent nieruchomości w kontaktach i reprezentowaniu klienta, wyznaczony jeden agent zapewniając bezpieczeństwo i profesjonalizm reklama w mediach profesjonalnie przygotowane reklamy z ofertą nieruchomości zamieszczamy na portalach nieruchomości, social media profesjonalna sesja zdjęciowa w ramach wyłączności oferty, wykonujemy profesjonalną sesję zdjęciową, video a także z drona okres wyłączności Klient ustala konkretny termin wyłączności i zapisujemy w umowie pośrednictwa przemeblowanie, remont czasami nieruchomośc potrzebuje drobnego przemeblowania, żeby zwiększyć jej zainteresowanie lub za dodatkową opłatą wykonamy drobne prace remontowe aby zwiększyć wartość nieruchomści pomożemy w przeprowadzkach po przeprowadzeniu transakcji kupna-sprzedaży lub najmu, pomożemy w kompleksowej przeprowadzce pozycjonowanie oferty w mediach zamieszczamy ogłoszenia na portalach nieruchomości, social media, strona lokacja bezpieczeństwo nieruchomości w ramach prezentacji nieruchomości, spisujemy dane osobowe. W ten sposób zapewniamy bezpieczeństwo od niepożądanych osób

umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności